CUXHAVEN. Mit einer umfangreichen Stellungnahme zum Thema Siedlung hat sich namens der Liberalen in Cuxhaven (LiCi) der frühere FDP-Ratsherr und Bürgermeister Bernd Luetgebrune zu Wort gemeldet. Das Thesenpapier unter dem Titel „Siedlung - Bürgschaft - Organisationsform - Was geht/Was soll?“ hat folgenden Wortlaut:

„Nachdem aus der Aufgeregtheit in der Diskussion um die Siedlung AG sich nunmehr Personalentscheidungen ergeben haben, die von verschiedenen Beteiligten unterschiedlich bewertet werden, ist es vielleicht an der Zeit - oder zu spät? - einmal darüber nachzudenken, wie es mit der stadteigenen Wohnungsgesellschaft eigentlich weiter gehen kann und soll.

Man darf fragen, ob die gegenwärtige Organisationsform den Gegebenheiten und Bedürfnissen, wie sie sich heute darstellen, noch entspricht.

Der demografische Wandel, der auch einen Einwohnerrückgang in der Stadt Cuxhaven beinhaltet, führt dazu, dass die Nachfrage nach Wohnungen zurückgeht, andererseits aber steigt die Anfrage nach qualitativ besserem Wohnraum.

Ob diese Entwicklung mit dem Blick auf sogenannte sozial schwächere Gesellschaft sich ausreichend beantwortet, ist wohl zweifelhaft.

Auch Bezieher von Arbeitslosengeld II haben nach den Vorstellungen der Politik, aber auch gerade der dafür zuständigen Gerichte Anspruch auf eine angemessene Wohnung. Was angemessen ist, ist anhand der örtlichen und persönlichen Gegebenheiten zu ermitteln.

Jedenfalls aber reicht ein Wohnungsangebot mit Ofenheizung, WC auf halber Treppe, zu teilen mit einem oder mehreren anderen Wohnungseigentümern desselben Hauses, nicht mehr aus, um das Kriterium der Angemessenheit zu erfüllen.

Insofern muss und wird die Städtische Wohnungsgesellschaft sich auf den Wandel einstellen müssen.

Dies hat nach Einschätzung der Liberalen in der Stadt Cuxhaven der - nunmehr abgelöste - Vorstand der Siedlungs AG durchaus im Blick gehabt und auch berücksichtigt.

Wohnungsgewährung, Wohnungsschaffung, Wohnungsausstattung, Wohnungsvermittlung haben auch immer eine soziale Komponente.

Rein kapitalistisch sind diese Fragen nicht zu lösen. Es ist bemerkenswert, dass ausgerechnet die Sozialdemokraten auf eine kapitalis-tische, nur auf Profit ausgerichtete Lösung setzen.

Aber man kann die Mieter beruhigen, jeder, der die Siedlung als Gesellschaft oder Wohnungen oder Blöcke von der Siedlung kauft, bleibt an die bestehenden Mietverträge gebunden, die er nicht kündigen und nicht verändern kann, insofern ist die Angstkampagne der vergangenen Jahre, die die SPD und die Cuxhavener gemacht haben, nichts weiter als Propaganda, beschwillt mit den Befürchtungen und Sorgen der Mieter und berücksichtigt in keinster Weise deren Ansprüche und Rechte.

Dazu darf man daran erinnern, dass die Siedlungsgesellschaft von der SPD in eine Aktiengesellschaft überführt worden ist, weil seinerzeit, als die SPD die Mehrheit im Rat hatte, die Meinung vorherrschte, dass die Politik nicht so viel Einfluss in die Siedlungsgesellschaft nehmen sollte und dürfte. Dies wohl vor dem Hintergrund, dass gleichzeitig ein SPD-Mitglied zum Vorstandsvorsitzenden bestellt wurde.

In einer Aktiengesellschaft hat der Gesellschafter, haben die Gesellschafter, wenn es mehrere Aktionäre sind, ein relativ begrenzten Einfluss auf die Unternehmensführung, sie können in der Aktionärsversammlung zwar über Fragen und Anträge die Geschäftsführung in be-stimmte Richtung lenken, es bleiben aber die unternehmerischen Entscheidungen dem Vorstand der Aktiengesellschaft überlassen, der sich allerdings gegenüber dem Aufsichtsrat rechtfertigen muss und der für den Fall fehlerhafter unternehmerischer Entscheidungen u. U. auch mit seiner Absetzung - durch den Aufsichtsrat - rechnen muss.

Die Frage welche Befugnisse der Aufsichtsrat konkret hat, ist eine Frage der Satzungsgestaltung einer Aktiengesellschaft, immer aber bleibt ein relativ unabhängiges Feld der Entscheidungen der Unternehmensführung.

Bei einer GmbH ist dies insofern anders, als der Gesellschafter seinem Geschäftsführer Weisungen erteilen kann, die der Geschäftsführer be-folgen muss oder denen er sich durch Niederlegung seines Geschäftsführeramtes sich entziehen kann. Grundsätzlich ist, und das ist bei der Aktiengesellschaft und bei der GmbH gleich, das Kontrollorgan, bei der AG der Aufsichtsrat, bei der GmbH der Gesellschafter, immer berechtigt, den Geschäftsführer oder den Vorstand (bei der AG) abzuberufen. Dies beendet allerdings nur die gesellschaftsrechtliche Stellung des Vorstandes bzw. Geschäftsführers, nicht die dienstvertragliche, arbeitsrechtliche Stellung. Letztere ist mit sofortiger Wirkung nur zu beenden, wenn, bei der AG der Vorstand nachweislich zum Schaden der Gesellschaft handelt, bei der GmbH der Geschäftsführer Weisungen des Gesellschafters nicht befolgt, die befolgen müsste. Ob er Weisungen des Gesellschafters in diesem Fall befolgen muss hängt davon ab, ob sie rechtlich zulässig sind. Verweigern kann der Geschäftsführer Weisungen des Gesellschafters eben nur dann, wenn die entsprechenden geschäftsführenden Maßnahmen, zu denen er angewiesen wird, gegen Recht und Gesetz verstoßen würden.

Es gibt aber auch andere Unternehmensformen in denen ein kommunales Wohnungsunternehmen führen kann, da ist z. B. die Kommanditgesellschaft auf Aktien, es gibt eine gemeinnützige GmbH, und es ist auch eine Genossenschaft denkbar.

Möglich wäre auch, dass die Stadt an einer Bestehen bleibenden Aktiengesellschaft das Kapital nicht allein weiter hält, sondern dass Aktien ausgegeben werden, sodass Kleinaktionäre beteiligt wären, dies könnten z. B. auch Mieter der Siedlungsgesellschaft AG sein.

Deshalb hält die FDP die sofortige spontane Entscheidung für eine der beiden bisher diskutierten Gesellschaftsformen (AG oder GmbH) für unüberlegt und ist der Auffassung, dass über die Wahl der Gesellschaftsform gründlich nachgedacht werden sollte, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Ggf. sollten die verschiedenen Auswirkungen der möglichen Gesellschaftsformen einmal gegenüber gestellt und dann abgewogen werden, welche Form für eine städtische Wohnungsgesellschaft die günstigste und erfolgversprechendste, die effektivste Unternehmensform ist.

Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Siedlungs AG letzt-lich nur eine Wohnungsvermietungsgesellschaft ist, die zwar auf eigenen Grundstücken auch Gebäude errichtet, im wesentlichen aber das Geschäftsfeld der Vermietung von Wohnungen besetzt und in diesem Bereich in Konkurrenz mit vielen anderen privaten Wohnungsunter-nehmen steht und sich dementsprechend am Markt behaupten muss.

Das „Domus-Gutachten“ hat letztlich das bestätigt, was die Ratsmehrheit aus CDU/FDP und Grünen schon im Jahre 2009 beschlossen hat: Die Siedlungs AG muss, wenn sie auf dem Wohnungsmarkt bestehen will, ihren Bestand an Wohnungen sanieren um diese vermietbar wer-den zu lassen - Leerstand ca. 700 Wohnungen - oder als vermietbar zu erhalten. Dazu benötigt die Siedlungs AG Kreditmittel, die sie aber bei einer langfristigen und damit zinsgünstigen Gestaltung der Kreditaufnahme nur gegen Sicherheiten von den Banken erhält. Als Sicherheiten stehen, da die noch nicht sanierten Wohnungsbestände eben keinen Wert darstellen, die entsprechenden Immobilien nicht zur Verfügung, als Sicherheiten mussten und müssen also Bürgschaften gegeben werden, die, wenn nach einer Sanierung der Wohnungsbestand sich dann als werthaltig erweist, durch entsprechende grundbuchliche Sicherheiten (Grundschulden und Hypotheken) wieder ersetzen lassen.

D. h.: Die Siedlungs AG nimmt Kreditmittel von Banken auf, für die die Stadt Cuxhaven zunächst Bürgschaften gewährt, damit die Kredite zur Verfügung gestellt werden, nach Verwendung der Kreditmittel zur Sanierung weiterer Wohnungen und Objekte und dem entsprechenden Wertzuwachs der betreffenden Immobilien, wären die Sicherungsmög-lichkeiten, die die Siedlung den Banken zur Verfügung stellen kann, andere und bessere, sie könnte dann Hypotheken und/oder Grund-schulden den Banken anbieten, sodass die Bürgschaften zurückgegeben werden können.

Das „Domus-Gutachten“ stellt letztlich fest, dass die Siedlung, wenn sie nicht den Weg der Sanierung geht, über kurz oder lang zahlungsunfähig sein wird, weil auch die leer stehenden Wohnungen Kosten verursachen, die aber eben nicht von Mietern, sondern von der Siedlung selbst getragen werden müssen. Auch Leerstandswohnungen müssen beheizt werden, gelüftet, müssen verwaltet werden.

Darüber hinaus ist zu bedenken, dass bei Verbesserung des Wohnungsbestandes und damit Erhöhung der Zahl der vermietbaren Wohnungen, das Angebot auf dem Wohnungsmarkt ausgeweitet wird und damit die Wahrscheinlichkeit, dass die Mieten steigen werden, geringer wird.

In diesem Zusammenhang sei darauf hinzuweisen, dass es unverantwortlich ist, wenn den Mietern der Siedlungsgesellschaft suggeriert wird, sie könnten bei finanziellen Schwierigkeiten der Siedlung Schaden nehmen. Das ist bei realistischer Betrachtung völliger Unsinn. Selbst im Insolvenzfalle würde ein Insolvenzverwalter ein vehementes Interesse daran haben, Wohnungen zu vermieten, aber überhaupt kein Interesse daran, Mietern zu kündigen. Leerstand bringt eben kein Geld in die Kasse, ob bei der Siedlungs AG oder einem Insolvenzverwalter.

Die Panikmache gegenüber den Mietern hält die FDP deshalb für völlig unverantwortlich und falsch. Den Mietern wird auch im Insolvenzfalle keine Kündigung drohen, sie werden wohnen bleiben wo sie sind. Insolvenz aber steht, das sei noch einmal betont, wenn der vorgegebene Weg weiter gegangen wird, so wie auch von dem „Domus-Gutachten“ empfohlen, überhaupt nicht zu befürchten.

Die FDP hält zwei Möglichkeiten der Neugestaltung der Siedlung für sinnvoll, wobei ggf. im neuen Rat mit Mehrheit darüber entschieden wer-den müsste: Zum einen wäre eine Öffnung der Aktiengesellschaft für Aktionäre zu überlegen, weil unter Umständen die Stadt dann eine Mehrheitsbeteiligung von 51% behalten, die weiteren 49% aber als Streubesitz, insbesondere unter Mietern als Aktionären, verteilt werden könnten. Hier könnten mehrere Modelle denkbar sein, wonach beispielsweise Kauti-onen als Aktienkapital gezeichnet werden, ohne dass hier Einzelheiten schon festgelegt werden können.

Die andere Möglichkeit die die FDP für überlegenswert hält, ist die Gründung einer Genossenschaft, an der die jeweiligen Mieter als Genossen beteiligt sind. Hier ist, das ist in anderen großen Städten schon erfolgreich praktiziert worden und soweit ersichtlich auch im Landkreis Cuxhaven, die Zeichnung eines Genossenschaftsanteils Voraussetzung für den Abschluss eines Mietvertrages, dafür aber ist der jeweilige Mieter auch an der Gesellschaft, an dem möglichen Gewinn der Gesellschaft anteilig beteiligt und er erhält nach einem eventuellen Auszug aus der angemieteten Wohnung seinen Genossenschaftsanteil nach entsprechender Kündigung im jeweiligen Wert, der - so hoffen wir - dann höher ist als zum Zeitpunkt der Einzahlung zurück.

Dies alles sind, wie gesagt, Denkmodelle für die Weiterführung einer städtischen Wohnungsgesellschaft unter einem gewissen, aber nicht be-stimmenden Einfluss der Politik. Wenn der Einfluss des Rates, also des obersten politischen Gremiums der Stadt unmittelbar auf die Geschäftspolitik der Wohnungsgesellschaft durchschlägt, dann ist dieser Einfluss eben auch von wechselnden Mehrheiten und damit von politischen Vorstellungen bestimmt. Dies hat für die Wirtschaftlichkeit eines Unternehmens nach Auffassung der FDP noch nie wirklich einen Vorteil gebracht.

Für LiCi gez. Bernd Luetgebrune

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